בדרך כלל, כדי לאשר שיפוץ בבניין משותף, יש צורך בהסכמה של שני שלישים מבעלי הדירות, כלומר 66% מכלל בעלי הדירות. זהו הבסיס לשאלה “שיפוץ בניין רוב נדרש”. עם זאת, הרוב הנדרש עשוי להשתנות בהתאם לסוג השיפוץ, הוראות התקנון והזכויות של בעלי הדירות. חשוב לבדוק את המסגרת המשפטית לפני שמתחילים בהצבעה.
השלב הראשון הוא לפנות לוועד הבית או למלא טופס באתר, ולתאר בקצרה את הבניין, סוג השיפוץ והאתגר המרכזי. כדאי להכין מראש סדר יום מסודר, הצעת עבודה כתובה ונקודות להצבעה. כך ניתן לקבל הצעות מחיר ממוקדות מבעלי מקצוע לאותו היקף עבודה. התחילו בתכנון מסודר.
רשם הקבלנים במשרד הבינוי והשיכון מפקח על תחום הקבלנים, ולכן חשוב לבדוק את פרטי הקבלן ואת התאמתו לעבודה לפני ההתקשרות. המדריך מספק מידע כללי בלבד ואינו מהווה ייעוץ משפטי אישי. במקרה של מחלוקת בין הדיירים, שינוי ברכוש המשותף או ספק לגבי הרוב הדרוש, מומלץ לפנות לייעוץ משפטי.
איזה רוב דיירים נדרש לכל סוג של עבודת שיפוץ בבניין משותף
הדרישה ל"שיפוץ בניין רוב נדרש" משתנה בהתאם לסוג העבודה, השפעתה על הרכוש המשותף, הוראות התקנון והיקף ההשפעה על הדיירים.
רוב רגיל מתאים לרוב להחלטות תחזוקה ושיפור שאינן משנות מהותית את זכויות הדיירים. לעומת זאת, עבודות שמשנות את חזות הבניין, יוצרות שימוש חדש ברכוש המשותף או מטילות עלויות חריגות, עשויות לדרוש רוב מיוחד ולעיתים אף הסכמה רחבה יותר. חשוב לבדוק את התקנון לפני זימון האספה.
איך מסווגים את עבודת השיפוץ
- שיפוץ לובי - צביעה, החלפת תאורה, חידוש חיפויים או סידור הכניסה לרוב נחשבים לעבודות תחזוקה או השבחה של הרכוש המשותף. כאשר אין שינוי מהותי בזכויות השימוש, בדרך כלל נדרשת החלטה ברוב רגיל או לפי התקנון.
- שיפוץ חיצוני - חידוש חזיתות, איטום, צביעה או טיפול במעטפת הבניין משפיעים על כלל הדירות. דרישת ההסכמה תלויה בהיקף העבודה, במקור המימון ובשאלה אם מדובר בתחזוקה נדרשת או בשינוי עיצובי.
- שדרוג תשתיות - עבודות במים, ביוב, חשמל, גז או תקשורת עשויות להצדיק החלטה משותפת כאשר הן נדרשות לתפקוד הבניין. אם השדרוג משנה את אופן השימוש או מחייב התאמות בתוך דירות, בדקו אם נדרש רוב מיוחד.
- הוספת מעלית או שינוי משמעותי אחר ברכוש המשותף דורשים בדיקה נפרדת. יש לבדוק את התכנון, את חלוקת העלויות, את השפעת העבודה על הדירות ואת ההסדרים שנקבעו בדין.
| סוג העבודה | דרישת אישור אפשרית |
|---|---|
| תחזוקה ותיקון של שטחים משותפים | רוב רגיל, בכפוף לתקנון ולהיקף העבודה |
| שיפוץ לובי או חידוש חזית | רוב רגיל או רוב מיוחד, לפי מידת השינוי |
| שדרוג תשתיות משותפות | רוב מיוחד כאשר נוצרת עלות או פגיעה חריגה |
| הוספת מעלית או שינוי שימוש ברכוש המשותף | רוב מיוחד ולעיתים הסכמה רחבה יותר |
| עבודה חריגה המשנה זכויות או שימושים | ייתכן שתידרש הסכמה של כלל הדיירים |
רוב מיוחד אינו רק ניסוח אחר לרוב רגיל. הוא מתייחס לסף הסכמה שנקבע לעבודה מסוימת בדין, בתקנון הבית או בהחלטות קודמות. כאשר השיפוץ מעניק יתרון פרטי לדירה אחת, מצמצם שימוש של דייר אחר או משנה את אופי הרכוש המשותף, יש להתייעץ משפטית לפני קבלת החלטה.
מתי נדרשת הסכמה רחבה יותר
הסכמה של כלל הדיירים עשויה להידרש כאשר העבודה כוללת אחד מהמאפיינים הבאים:
- שינוי מהותי בזכויות השימוש ברכוש המשותף.
- הצמדת שטח משותף לדירה מסוימת.
- בנייה שמשנה את המראה, השימוש או החלוקה של הבניין.
- פגיעה ממשית בגישה, בפרטיות או בהנאה הסבירה של דירה אחרת.
לפני התחלת עבודות, בדקו מול הרשות המקומית אם נדרש היתר, אישור תכנון, אישור בטיחות או תיאום עם גורם תשתית. במקביל, השוו את פרטי בעל המקצוע והעבודה המתוכננת. תוכלו גם לקרוא איך אני יכול לחפש קבלן רשום לפי שם?. במקרה של נזילה מגג רעפים, עיינו במדריך על תיקון נזילה מגג רעפים לפני ניסוח היקף העבודה.
