תמ"א 38 כמקור לרווחיות של יזמים וקבלנים

דף הבית » מאמרים וכתבות » תמ"א 38 כמקור לרווחיות של יזמים וקבלנים

ממשלת ישראל גיבשה ואישרה תכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים מפני רעידות האדמה בשנת 2005 לאחר קבלת תוצאות בדיקה להתכנות רעידות האדמה בארצנו. הנ"ל מוכרת לציבור הרחב בשם תמ"א 38. זהי תכנית אשר מאפשרת ליזם או קבלן לקבל זכויות בנייה תמורת עבודות חיזוק ושיפוץ הנדרשות במבנים אשר נבנו טרם 1.1.1980 ואינם עומדים בדרישות תקן ישראלי לעמידות מבנים ברעידות אדמה.

התכנית תמ"א 38 מהווה מקור הרווח לקבלן המבצע שייבחר ע"י הדיירים. בחלק ממקרים ניתן יהיה להקים קומה נוספת של דירות על תקרת המבנה הקיים. קבלת זכויות לבנייה מדיירים ע"י קבלן או יזם במסגרת הפרויקט תעניק אפשרות לבנות ולמכור לאחר מכן את הדירות החדשות ובכך להחזיר את ההשקעה לעבודות ולהרוויח מן העסקה.

מהן העבודות לחיזוק מבנים במסגרת תמ"א 38?

פרויקט תמ"א 38 משדרג את המבנים המאושרים לביצוע במספר דרכים אפשריות :
חיזוק יסודות הבניין כנגד התמוטטות במקרה של רעידת אדמה.
הוספת תוספת בנייה לרבות קומת מגורים נוספת, הרחבת דירות קיימות ובניית מרפסות שמש, וכן הכשרת
מקומות חנייה נוספים.
הוספת פיר מעלית לבניין לצורך התקנת מעלית.
הוספת חדר ממ"ד.
עריכת שיפוץ נרחב של הבניין ומערכותיו.

מול מי פועל הקבלן במסגרת הפרויקט תמ"א 38?

נציגות הדיירים – שלושה-חמישה דיירים שנבחרו באסיפת דיירי הבניין ללוות את הפרויקט בכל השלבים.
יזם הפרויקט – גורם שמאתר מבנה לפרויקט ומקשר את הקבלן לאתר העבודות.
עורך דין או רואה חשבון שמלווים את נציגות הדיירים.
נציגי הרשות המקומית- מפקחים

מה קובע חוק המקרקעין?

חוק המקרקעין (חיזוק ביתים משותפים מפני רעידות אדמה), התשס"ח-2008 קובע כללים להתנהלות הפרויקט בתכנית תמ"א 38 ובפרט ש"לעניין ביצוע עבודה ברכוש המשותף שמטרתה בניית דירה חדשה או דירות חדשות, שמספרן אינו עולה על שליש ממספר הדירות שהיו בבית המשותף ערב ביצוע העבודה, וששטח רצפתן כולל אינו עולה על שליש משטח רצפתן הכולל של כל הדירות בבית המשותף במועד הקובע.

רשאי המפקח, אף אם לא התקבלה לכך החלטה מראש של כל בעלי הדירות בבית המשותף, לאשר את ביצוע העבודה על פי תביעה של בעלי הדירות שבמועד הקובע היו בבעלותם שני שלישים מהדירות בבית המשותף ושני שלישים מהרכוש המשותף היו צמודים לדירותיהם, ובלבד שנתן לכל מי שהיה בעל דירה בבית המשותף במועד הקובע הזדמנות לטעון את טענותיו".

לצורך מימוש הרוב הנ"ל , מקנה החוק למפקח על המקרקעין את הסמכות למנות עורך דין או רואה חשבון , אשר ישמשו כמעין "כונס נכסים", ויחתמו בשם הדיירים הסרבנים- כפי שמקובל לקרוא לבעלי הדירות המסרבים לתת הסכמתם, על כל המסמכים הנדרשים לצורך ביצוע הפרויקט, לרבות על ההסכם שבין היזם לבין בעלי הזכויות בבניין.

תמ"א 38 מעודדת התקשרות בין הדיירים לקבלים באמצעות מתן הטבות מס כגון:

פטור מתשלום מס שבח בגין מכירת זכויות הבנייה הנוספות לקבלן.
פטור מלא או הנחה בשיעור 90% (בהתאם לעיר בה נמצא הבניין) מתשלום היטל השבחה לרשות המקומית בגין זכויות הבנייה הנוספות
פטור מתשלום מע"מ בגין שירותי הבנייה שמעניק הקבלן לדיירים ועוד.
לסיכום, תמ"א 38 הינה פרויקט לאומי להכנת מבנים לרעידת האדמה. הקבלן המבצע נדרש לעבוד מול גורמים שונים בנושאים מורכבים ורגישים. אך בסופו של דבר ניהול נכון של הפרויקט עשוי להגדיל רווח לקבלן לצד ביצוע העבודות לשביעות רצונם וביטחונם של דיירי הבניין.